租金回报率怎么算？Gross Yield 和 Net Yield 一次看懂

很多屋主买房出租时，只看“租金够不够还房贷”。但要知道这间房子是不是好投资，更准确的方法是算租金回报率（Rental Yield）。

租金回报率有两种：Gross Yield（毛回报）和 Net Yield（净回报）。两者差距往往比你想象的大。

Gross Yield 毛回报率

公式：

Gross Yield = 一年租金 ÷ 房价 × 100%

例子：房价 RM400,000，月租 RM1,800。

• 一年租金：RM1,800 × 12 = RM21,600
• Gross Yield：RM21,600 ÷ RM400,000 = 5.4%

Gross Yield 适合快速比较不同项目，但它没有扣除任何开销。

Net Yield 净回报率

公式：

Net Yield = （一年租金 − 一年开销）÷ 房价 × 100%

同一个例子，假设一年的开销是：

• 管理费和 Sinking Fund：RM350 × 12 = RM4,200
• 门牌税和地税：约 RM600
• 保险：约 RM300
• 空置期 1 个月：RM1,800
• 维修和保养：约 RM800

一年开销合计：RM7,700

Net Yield：（RM21,600 − RM7,700）÷ RM400,000 = 3.5%

从 5.4% 变成 3.5%，这就是为什么只看 Gross Yield 容易高估回报。

多少回报率才算好？

没有统一标准，要看地点、单位类型和你的目标。一般来说：

• 靠近 LRT / MRT、大学或商业区的小单位，回报率通常比较高
• 大单位和高价位项目，回报率通常比较低，但租客可能比较稳定
• 如果你主要是看长期增值，可以接受较低的租金回报

最容易被忽略的开销

1. 空置期：换租客之间空一两个月很常见，一年少收一个月租金，回报率就少将近 0.5%
2. 家具和电器更换：冷气、热水器、洗衣机迟早要修或换
3. 中介和管理费用：找租客或交给 PM 管理都会有费用
4. 房贷利息：如果你是贷款买的，还要另外算现金流

怎样提高净回报？

• 减少空置期：租约到期前一两个月就开始找下一个租客
• 按房间出租：在合适的地点，分房出租的总租金可能比整间出租高
• 做基本装修和家具：有家具的单位通常更容易租出去，也能收更高的租金
• 定期保养：小问题早修，比等到大坏才修便宜

常见问题

算回报率要用买价还是现在的市价？

评估自己的投资表现用买价；比较要不要继续持有，可以用现在的市价来算。

房贷要算进开销吗？

一般的 Net Yield 不算房贷，因为它衡量的是房子本身的回报。但你应该另外算每个月的现金流，确保租金能应付房贷。

按房间出租一定比较好吗？

不一定。分房出租租金较高，但管理工作也更多，租客流动也更快。

想知道你的单位回报率能不能更高？

Lifyn 可以帮你评估单位的出租方式、装修和定价。了解我们的 Property Management 服务，或 联系我们。